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ZAKER房产 04-29

深入解读东莞指导价,新房怎么定价,我算给你看!

广州苦等已久的指导价没来,倒是等来了东莞的备案价!

刚刚,东莞出台了备案价细则,想必大家都知道了。

小编看了一下文件,大致的意思是:东莞的房子限价了,限价限的又细致又全面,堪称一房一价,一栋一价,一户一价

但具体怎么个调法,根据文中所述,大约这么算。

政策原文:

开发企业可根据拟办预(现)售楼栋的情况自行定价,但须以幢(栋)为单位申报销售价格,同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过 10%(地面建筑层数 4 层及以下的住宅同一批次不同幢(栋)栋申报均价相差幅度不超过 40%),同一幢(栋)单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过 25%

小高层及超高层,同一批次不同栋(最贵的和最便宜的)幅度不超过 10%。

解读:如果一个小区有两栋楼需要申报,则楼王和普通楼栋之间,价格差不能超过 10%。假设申报价格为 3 万,则楼王的价格则是 3.3 万。

地面建筑层数 4 层及以下(别墅、连排)同一批次不同栋申报均价相差幅度不超过 40%。

解读:4 层及以下的建筑(本文理解为别墅、连排),楼王栋和普通楼栋之间的差距,价格差不超过 40%。申报价为 3 万,这楼王价格为 4.2 万。

同一栋单价最高(楼王)与单价最低(普通楼栋)的住宅单价相差幅度不超过 25%。

解读:如果一栋楼里,既有豪宅户型,也有普通户型,则这一栋楼所有的楼层价格差距不能超过 25%。按照标准,假设最低价是 3 万,则这栋楼成立最贵的户型或楼层,价格为,3.75 万。

政策原文:

通过协议转让等方式取得土地的新建商品住房项目,自本通知施行之日起首批首次申请办理预售许可或现售备案的,其销售价格定价原则参照招拍挂取得土地的商品住房项目,其中可售楼面地价按照不高于所在镇街(园区)上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的 90% 确定,上一年度无住宅用地挂牌出让的,参照房价水平相当的周边镇街(园区),按不高于其上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的 90% 确定

解读:这条是针对没有从招拍挂的途径拿地的开发商,可以卖楼的价格,不得高于该区域拍地价格的 90%,假设上一年度,拍地的价格是 2 万,也就是说,开发商的售价最高不能超过 3.8 万。

政策原文:

未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过 3%(含本数)。下调销售价格的间隔时间维持半年不变,降幅不限。

解读:没卖的新房不能频繁涨价,涨价时间为拿到预售许可证(现售备案证书)后的一年,且涨幅不能超过 3%,也就是说,第一批开卖的价格是 3 万,加推的新品一年后才可以涨价,且涨价不能超过 3.9 万。

看完东莞的政策,小编感叹,这是真正把 " 房住不炒 " 落到实处,通过限价、限售的方式严格控制房价上涨!

也在此呼吁,黄埔区参考东莞限价细则,尽早出台相关政策!

出品 /ZAKER 房产

文 / 真意

附政策原文:

 

关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知(东建房〔2021〕4 号)

 

 

各园区、镇(街)住房和城乡建设局、市场监管分局、不动产登记中心,各房地产开发企业:

 

为贯彻落实 " 房住不炒 " 精神,切实加强新建商品住房价格指导,引导开发企业合理定价,有效遏制房价过快上涨势头,保持房价总体稳定,根据国家、省相关工作部署以及《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(东建〔2021〕6 号)规定,经市人民政府同意,现就有关事项通知如下:

 

一、坚持目标导向加强房价调控

 

住房城乡建设部门要按照重点监测城市的标准要求,加强房地产市场监测分析,科学研判市场动态,准确把握发展趋势。当房价出现较快上涨势头时,可根据房地产市场调控目标,根据区域房价水平、供需情况等,设置差别化价格调整幅度,切实保持房价平稳可控。

 

二、积极引导企业科学合理定价

 

通过招拍挂取得土地的新建商品住房项目,自本通知施行之日起首批首次申请办理预售许可或现售备案的,应根据可售楼面地价、合理建安成本、合理销售管理成本、应交税费、合理利润等因素,合理制定新建商品住房销售价格,并在申请办理预售许可或现售备案前向市住房城乡建设局申报。如经审核发现开发企业申报价格明显不合理的,市住房城乡建设局暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。经审核确认的新建商品住房申报价格,作为该项目在本年内申请办理预(现)售批次的平均申报价格,开发企业可根据拟办预(现)售楼栋的情况自行定价,但须以幢(栋)为单位申报销售价格,同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过 10%(地面建筑层数 4 层及以下的住宅同一批次不同幢(栋)栋申报均价相差幅度不超过 40%),同一幢(栋)单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过 25%。

 

通过协议转让等方式取得土地的新建商品住房项目,自本通知施行之日起首批首次申请办理预售许可或现售备案的,其销售价格定价原则参照招拍挂取得土地的商品住房项目,其中可售楼面地价按照不高于所在镇街(园区)上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的 90% 确定,上一年度无住宅用地挂牌出让的,参照房价水平相当的周边镇街(园区),按不高于其上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的 90% 确定。

 

三、从严控制在售项目价格涨幅

 

本通知施行之日前已办理过预(现)售的新建商品住房项目,后续批次住宅按以下办法申报销售价格:

 

该项目如按第二点的定价原则计算的控制价格低于现价,可按现价执行,如按第二点的定价原则计算的控制价格高于现价,则可比上一批申报均价上涨不超过 5% 且不得高于计算价格。

 

未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过 3%(含本数)。下调销售价格的间隔时间维持半年不变,降幅不限。

 

四、督促企业及时申请办理预售

 

各园区、镇(街)住房城乡建设局加强对辖区新建商品住房项目的巡查监督,如发现已达到预售条件不及时申请办理预售的,应立即发出提示函,督促开发企业尽快申请办理预售,并同时抄报市住房城乡建设局。发函提示一个月后,开发企业无正当理由仍不提交预售申请的,市住房城乡建设局暂停办理该项目预售,并通知市不动产登记中心暂停办理该项目在建工程抵押手续。开发企业需向市住房城乡建设局出具承诺函,承诺该项目剩余住宅楼栋达到现房销售条件后申请办理现售。

 

五、加强商品住房明码标价监管

 

开发企业应严格执行商品房销售明码标价制度,实行明码标价和 " 一房一价 ",在取得预售许可证后 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。商品房经营者应当按照《商品房销售明码标价规定》实行明码标价,不得有以捆绑或者附加条件等限定方式,强制提供商品或服务并捆绑收费等违规行为。市场监督管理部门会同住房城乡建设等部门,将加大对商品房销售价格行为的监管力度,并加强联合惩戒。

 

本通知自印发之日起施行,此前相关文件与本通知内容不一致的,以本通知内容为准。

 

东莞市住房和城乡建设局东莞市市场监督管理局

 

东莞市不动产登记中心

 

2021 年 4 月 29 日

 

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